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姜国华:理解中国股市的逻辑

北京大学光华管理学院会计学副教授、博士生导师

 
 
 

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关于我

北京大学光华管理学院会计学教授、博士生导师、美国加利福尼亚大学伯克利分校哈斯商学院博士。著有《财务报表分析与证券投资》 博时基金高级投资顾问、毕马威会计师公司全球估值顾问

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在北京买房子不如买股票  

2009-11-22 16:09:05|  分类: 默认分类 |  标签: |举报 |字号 订阅

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我是要从投资的角度来说事儿,如果某人就是非要找自己拥有住房的感觉,那就不用看了。

先看两段报道:

中国社会科学院2009年《住房绿皮书》

北京房价1/5是泡沫 明年楼市有望价稳量增

绿皮书对全国35个城市房价泡沫指数进行估算,结果显示,北京的房价泡沫超过了上海、广州和深圳,实际价格高出基准价格1/4。房价泡沫指数等于实际价格除以基准价格,北京今年1至8月每平方米房价平均价格为12205元,而根据测评推算出的基准价格为9640元,泡沫指数为1.266,实际价格高出基准价格26%。按此计算,这部分“泡沫”约占目前房价的五分之一。

与此形成对照的是,在调查的35个城市中,北京人的住房支付能力最低,购房居民每月交纳贷款的数量远高于专家认为的合理家庭支付比例。专家认为,每月房贷支出不应超过家庭收入的25%。合理的住房支付能力指数为1,北京居民的住房支付指数2008年仅为0.34。

房价·现状三代人一生积蓄都用来买房

“今年上半年房地产企业基本上把全年的钱赚完了。”国家统计局总经济师姚景源在昨日的发布会上称,开发商不能因为上半年楼市销售状况好就说高房价是合理的。“价格的事有诸多原因,其中有一个原因不能用市场说明。像北京房价高得离谱,现在越往高预测越厉害。”姚景源说,买房人并不是支付货币的人,比如两个小青年买房,双方父母、爷爷奶奶、姥姥姥爷都掏钱,其实是6个家庭支持一个小家庭买房子,这样就扭曲了支付能力和价格。这个在经济学上叫第三者买单,相当于公款消费。“这个问题很严峻,它实际是把三代人一生的积蓄都用来买房,而且这些人都是老年人,将来保障怎么办?”姚景源表示,价格现在没有通货膨胀,1至10月份还是负0.1,不能单纯地把价格回升就叫做通货膨胀。“消费者千万不要因为通货膨胀的因素抢购房子,这样来算恰恰属于上套”。

此外,人民大学经济研究所报告也称明年房价不会降。

为什么明明房价已经出现了很大的泡沫,房价还会继续上涨,有现成的行为金融学理论解释,在此不提。

我想说的是,从一个家庭财富积累的角度来说,现在在北京买房子不如买股票。

我们以一套120平米的房子来看,用北京的均价12205元,总价是146万4600元。这样的房子在租金比较贵的中关村地区应该租金在7000元每月左右。北京的平均租金没有,我们假设租金是5000元一个月,一年6万元。租金除以房价为4.1%。

如果一个人1995年一个人买了上证指数基金(或类似的一篮子股票),年平均回报率为7%左右。我们假设未来15年上证指数年回报率还像过去15年一样为7%,我们现在买房子就不如用这笔钱来租房子,然后把资金用来买股票。这样,每年股票上赚的钱是10万2522元,用6万元付房租,我们每年还剩下4万2522元来消费。15年下来,即使不算货币的时间价值,也多出63万7830元。

这个帐很好算,但是很多人即使有投资的理念,但还是要现在买房子的原因可能有以下几个:

一、通货膨胀预期

这可能还真是个主要原因之一,正如姚总经济师提到的一样。但是,在通货膨胀下,房产和股票抗通胀的能力哪个强很难说清。持有这个观点的人可能认为股票不能防通胀,其实通胀来了,企业成本上升,自然不会自己消化,必然提高产出价格,维持原来的利润率。所以房子并不比股票更能抗通胀。

二、房子跑不了,是实际财富;股票的价值说没就没了

这确实是个现实问题。我多次听到人讲自己总不觉得股票是钱,心里不踏实。这种心理产生的历史和文化的原因我建议读者看看陈志武教授的《金融的逻辑》。从近期原因看,我国股市在1990年以来大股东占款,大股东侵害上市公司利益的事情十分严重,看着上市公司账面挺好,里面被大股东掏空了的案子时有发生,所以我们拿着股票心里不踏实。所以我们认为房子再跌价还有个底,股票跌价没个底。

但是从投资角度来看,即使在大股东占款泛滥的2006年以前,如果一个人持有足够分散的投资组合(例如模拟上证指数基金),回报率还能达到15年中年均7%的话,我们就不应该这样怕长期持有股票了。

更何况,2005-06的股权分置改革极大地扭转了大股东的动机,他们持有的股票可以出售了以后,直接从上市公司拿钱的动机就大大减少了。同时,2006年底我们基本解决了大股东占款问题,之后几年来监管机构对新的大股东占款屡出重手,都起到了良好的作用。可以说,2006年以后是中国股市发展的一个新的阶段,这个阶段投资者利益受到的保护大幅度提高,上市公司做好企业的动机大大加强,所以,未来15年投资股票的回报很大可能不会低于以前的15年。我们持有足够分散的投资组合心里可以比较踏实了。

三、你说股价会涨,难道房价不会涨?难道房租不会涨?

买了房子,房价涨了不是赚吗?租了房子,房租涨得更快,不是亏吗?

我同意。但是,如果我们的市民当中收入中等的家庭都要几代人攒钱买房子,肯定说明房价有问题。更别说社科院都已经计算出房价中已经有26%的泡沫了。此次金融危机怎么来的?就是前几年全世界的人都认为美国的房价会涨下去。

看看下面这张图,1987年1季度到2008年一季度美国洛杉矶地区房价和人均收入比。为什么人们在2005,2006年还在急切地买房子,或者买房贷衍生金融产品,不就是认为房价还会继续涨下去吗?结果事与愿违,造成了金融危机。我们的政府会允许我们的房价造成金融危机或社会危机吗?肯定不会。

四、北京土地有限,所以房子供给有限。

北京不是土地有限,是拿出来建房的土地有限。不信大家可以晚上开车到三环和四环间去转悠,测量一下一个楼和下一个楼的距离,你会发现空地很多。北京的城市该怎样建,可以看我另外一个博文。一旦我们的政府想好国际大都市该怎样建了,可以建房的地很多。事实上,现在就把四环以外的居住区都拉进四环以里来,还是会剩下很多空地。要住大都市,就不能讲楼间距,纽约人比我们讲究吧,曼哈顿上有楼间距吗?没有。

http://jiangguohuablog.blog.163.com/blog/static/12119604520097295040607/

 

总之,从投资的角度来看,买北京的房不如买股票。

在北京买房子不如买股票 - 姜国华 - 姜国华:理解中国股市的逻辑

 

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